Artikkelin kirjoittaja  Jaime Navarro Serrate, kiinteistöverotuksen asiantuntija

Muutama viikko sitten kävimme läpi ostajan verotuksen ja tänään keskitymme myyjään. Yhteinen käsittely osoittaa, että hallitukset ovat kiinnostuneita markkinoiden liikkumisesta, koska ne veloittavat kaikki: valtion, autonomisen ja paikallisen. Myyjän on otettava kaksi veroa: henkilökohtainen tulovero ja kunnan myyntivoitto.

Myyjä maksaa henkilökohtaisesti tulovero säästöjen perusteella, jos hän saa myyntivoittoa seuraavan taulukon mukaisesti:

Miten voimme laskea verolaskua? Aiomme tuoda esille joitain mahdollisuuksia ja muistaa, että on välttämätöntä tarkistaa neuvonantajan kanssa kaikkien vaatimusten täyttyminen

• Myyntivoitto tai -tappio lasketaan vähentämällä siirtoarvosta hankinta -arvo. Voimme vähentää tätä hyötyä, jos lisäämme luontaisia ​​kuluja hankinta -arvoon ja vähennä ne siirtoarvosta. Katsotaanpa muutamia esimerkkejä kuluista: hankintavero (ITP tai alv, perinnöt ja lahjoitukset), kiinteistövälitys, välitys, asianajaja, asiantuntijat, notaari ja kiinteistörekisteri, energiatehokkuustodistus. Voimme huomioida myös asuntolainaan liittyvät kulut, mukaan lukien kiinteistön arvio tai mitätöinti, mutta ei korkoa. Jos myymämme asunto on ollut vuokralla, meidän tulee vähentää kuoletus, mikä lisää voittoa. Olimmeko vähentäneet tämän poiston vai emme. Sinun on myös otettava huomioon investointeja tai parannuksia jotka on tehty kiinteistössä.
• Kiinnitetään huomiota valmentaja Maturanaan, joka sanoi, että häviäminen on voittoa. Joten siitä lähtien kun meillä on ollut tappioita valitse ajat hyvin, jotta voit hyödyntää niitä ainakin verotuksellisesti. Myyntivoittoja ja -tappioita verotetaan kumulatiivisesti, joten voimme alentaa perustetta, jos olemme saaneet tappiota esimerkiksi osakkeiden tai sijoitusrahastojen myynnistä. Itse harjoituksessa tai edellisessä neljässä. Voimme myös kompensoida irtaimen pääoman negatiivisen tuoton 25 prosentilla tuloista.
• Voitto on veroton, jos myyntimäärä on sijoitetaan uudelleen uuden asunnon hankintaan kahden vuoden kuluessa. Jos uudelleensijoitus on osittainen, vapautus on suhteessa tehtyyn uudelleensijoitukseen. Muistakaamme tässä, että vakituinen asuinpaikka on sellainen, joka on ollut vakituinen ja tehokas asuinpaikka 3 vuotta, lukuun ottamatta syitä, jotka välttämättä oikeuttavat muutoksen (ja ole varovainen, että valtiovarainministeriöllä on erittäin rajoittava käsitys). Jos hankinta rahoitetaan lainalla, Valtiokonttori katsoi uudelleensijoitukseksi vain sen, mikä oli tosiasiallisesti maksettu kahden vuoden aikana asunnon myynnistä. Korkein oikeus on kuitenkin täsmentänyt kriteerit ja todennut, että uudelleensijoitus on uuden asunnon hankintaan haettu laina. Näin ollen uuden asunnon koko hankinta-arvo otetaan huomioon riippumatta siitä, onko sen määrä katettu tai rahoitettu.
• Amerikkalainen lääkäri, runoilija ja korkeimman oikeuden tuomari Oliver Wendell Holmes sanoi, että "nuoret tietävät säännöt, mutta vanhat poikkeukset", ja kaksi on tiedettävä.

Asuinpaikan tulot on vapautettu henkilöiltä yli 65-vuotiaita ja ihmiset, jotka ovat tilanteessa vakava tai suuri riippuvuus . Poikkeus koskee myös asunnon omistajan luovutusta vakituisesta asuinpaikasta ja säilyttää käyttöoikeuden.

Jos joku on lähellä tätä ikää, löytyy kaavoja kiinteistön siirtämiseksi 65. syntymäpäivän jälkeen, koska syntymäpäivää ei kannata pitää samana vuonna, jolloin siirto tapahtuu, ja sinun on myyttävä syntymäpäivästä lähtien.

Ja varokaa, että yli 65 -vuotiaiden edut eivät ole vielä päättyneet. Jos myydään vuoristotalo, ei asuinpaikka, se on myös vapautettu veronmaksajille yli 65 -vuotiaat, jos he sijoittavat saadun määrän uudelleen elinkorkoihin tiettyjen vaatimusten mukaisesti .

• Vähennyskertoimet. Myös verolasku sisältää alennuksen, jos talo on ostettu ennen Barcelonan olympialaisia. Se on monimutkainen yksityiskohtaisesti, mutta enemmän vuosia ennen 1992 hankinta oli, sitä vähemmän maksetaan voitosta. Se on vanha normi ja se on jo hyvin rajallinen, mutta se voi silti antaa sinulle pienen ilon.
• Toinen ilo tulee niistä, jotka osti kiinteistönsä 12. -31 , koska 50 prosenttia heidän voitostaan ​​on vapautettu verosta. Ymmärtääksemme tämän outon toimenpiteen alkuperän meidän on palattava vuoteen 2012. Sinä vuonna maajoukkue pelasi erittäin hyvin, mutta kansantaloudella, varsinkin kiinteistösektorilla, meni erittäin huonosti. Tällä toimenpiteellä kannustettiin ostajia, jotka miettivät sitä, mutta ottivat verovaikutuksen huomioon seuraavina vuosina (kun he myyvät).

Siihen liittyy muita poikkeuksia päivämäärä maksussa tai lahjoituksia tietyille yhteisöille.

- kunnallinen pääomavoitto Sitä kutsutaan puhekielessä kaupunkimaan arvonnousuveroksi, joka ostajan on maksettava raskaissa siirroissa.

Tämä vero on antanut paljon puhuttavaa näistä vuosista, lyhyesti sanottuna seuraaville. Se oli kaunis maa, jonka maan arvo nousi jatkuvasti. Lainsäätäjä aikoi yksinkertaistaa asioita ja loi kaavan tämän arvonlisäyksen laskemiseksi: kerro kiinteistöarvo muutamalla prosentilla sen omistusajan perusteella. Ongelmana on, että tämä kaava ei pohdi, mitä tapahtuu, jos kiinteistöjen arvo ei noussut tai jopa laskenut.

Mutta kaikki mikä nousee, menee alas ja tuo maa, vaikka se ei lakannut olemasta kaunis, näki kuinka sen omaisuudet alkoivat laskea arvoaan. Kaava kuitenkin jatkoi kiinteistöarvon moninkertaistamista prosentteina, ja määräysten mukaiset veronmaksajat jatkoivat myyntivoiton maksamista, vaikka he olivatkin kokeneet tappiota.

Kuten kuurojen sammakon tarussa, joka ei kuunnellut muita sammakkoja, jotka kertoivat heille, että hänen yrittämänsä oli mahdotonta ja siksi hän onnistui, jotkut rohkeat syyttäjät muistivat, että perustuslaissa sanotaan, että sinun on osallistuttava kykysi taloudellinen. Ja he alkoivat pohtia, onko järkevää maksaa veroja köyhyydestä.

Ensimmäiset taistelut hävittiin, mutta viimeinen taistelu voitettiin: perustuslakituomioistuin katsoi, että tämän kaavan vahvistaneet artiklat olivat perustuslain vastaisia siltä osin kuin ne ovat verotuksellisia tilanteita, joissa arvonnousua ei ole. Hän kehotti myös lainsäätäjää muuttamaan lakia.

Lainsäätäjä ei ole vuoden 2017 jälkeen löytänyt aikaa uuden kaavan luomiseen. Tilanne on siis nyt sellainen, että veronmaksajan on todistettava kunnille, ettei maa ole noussut arvoa. Miten? No se riippuu. Jotkut tarjoavat mahdollisuuden olla maksamatta, jos asiakirjat esitetään todisteina, toiset pyytävät arvioita, ja toisten on maksettava ja mentävä sitten oikeuteen.

Lopuksi muista, että IBI tarkoituksiin , on suositeltavaa, että myyjä yrittää siirtää sen vuoden suhteellisen määrän, jona omaisuus ei enää ole hänen.